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不動産投資とは?

不動産投資とは、不動産を購入して賃貸で収入を得たりすることなどを目的とした投資のことです。
株やFXなどの金融商品と違って、長期的かつ安定した収入が見込める特徴があるなど、リスクの少ない投資として人気です。


特に現在20代~30代の若い世代を中心に検討をする人が増えています。

不動産投資の目的とは

年金不足や老後2000万円問題、なかなか上がらない賃金など、将来や老後に対する不安が強くなる昨今、資産形成を目的とした運用として不動産投資を選択する人が増えています。

不動産投資は株や投資信託などに比べるとそのリスクが小さく、将来の生活基盤を安定させるための目的として適しています。

不動産投資で利益が出る仕組み

不動産投資で利益を出す仕組みには2種類あります。

賃貸収入

まずは不動産を賃貸として貸し出すことによる賃貸収入を得ることで利益を得ること。
投資用語では「インカムゲイン」と言いますが、インカムゲインは資産を保有することで安定的かつ継続的に得られる利益のことを指し、不動産投資の場合、これが賃貸収入に当たります。

家賃は価格変動があまり起こらないため、景気による影響を受けることがあまりありません。
そのため入居者が継続している限りは、安定した収入を得る事ができます。

賃貸収入の経費+ローン返済額のバランスをしっかり管理することが重要です。

売買益

不動産投資で得る利益にはもう一つあり、不動産を売却することで得られる差益です。
投資用語では「キャピタルゲイン」と言いますが、キャピタルゲインは保有している資産の売買差益を指し、不動産投資では物件の売買差益に当たります。

不動産価格が上がると期待されるエリアや物件を購入し、購入額よりも高く売ることで利益を得る方法です。
また、不動産を保有している間、賃貸とすることで家賃収入も得る事ができます。

現在、土地の下落や低迷が続いており、売却によって利益を得るためには余程の好条件でない限りは難しいでしょう。
物件を売却するならば好立地であることや、物件の管理・運営が重要となります。

不動産投資のメリット

では不動産投資には他の投資と違うどんなメリットがあるのでしょうか?

自己資金が少なくても始められる

株やFXなどの投資の場合、その資金は全て自分で用意する必要があります。
不動産投資の場合、頭金などのある程度の額は自分で用意しておき、残りは住宅ローンで借入して物件を購入できるので、自己資金よりも高い金額の資産を手にする事ができます

後は賃貸収入などで得た利益をローン返済に充てれば、自己資金が少なくてもレバレッジ効果によって、大きな利益を得る事ができます。

安定した収入

不動産投資は家賃が収入源であるため、入居者がいる限りは継続的に収入が得られます
収入が安定しているので、収支予測が立てやすく将来設計もしやすいという側面もあります。

また、現物資産であるので株やFXのように価値が一気に落ちることもなく、住宅と言う需要が無くなることもほぼないため、その点においても非常に安定している資産と言えます。

年金代わりになる

安定した賃貸収入はローン完済後、そのまま収入として入ってくることとなります。
退職後、ローンを完済していることを見込んで計画を立てれば、年金の代わりとして安定した収入を得ることができますので、従来の年金と合わせて、より余裕のある老後の生活を見込む事ができます。

節税効果

不動産投資には節税の効果もあります。

不動産購入時にかかる初期費用を諸経費として計上することで、所得税・住民税が減額されることがあります

また、相続税においても現金資産に比べると、不動産の課税額は一般的に低く、賃貸収入を目的とした収益用不動産の場合は、土地+建物だけの場合よりも更に課税額が下がることになります。

生命保険・死亡保険代わりになる

不動産投資が生命保険・死亡保険代わりになると言われているのには、団体信用生命保険(団信)が関わっています。
住宅ローンを組む場合、団信に加入します。

万が一加入中に、加入者本人が死亡、あるいは病気や事故などで返済が出来なくなった場合に残りのローンが免除されるケースがあります

残された家族には不動産が財産として残されるため、家族は継続して賃貸収入を受け取る事ができます。

不動産投資のデメリット


では逆に不動産投資において意識しなければならないデメリットとは何でしょうか?

初期費用が必要

まず不動産を取得するためには、住宅ローンを利用する場合であっても、ある程度の自己資金を用意する必要があります。

購入時の借入状況や購入する物件、就労状況によっても異なりますが、購入額に対して1割程度、場合によっては3割程度が必要となります。

不動産を取得する際は、物件費用以外にも不動産登記費用や仲介手数料、不動産取得税などの初期費用もかかりますので、購入を検討する際は予め確認をしておくようにしましょう。

売却に時間がかかる

不動産は「流動性が低い」資産と言われており、売買したい時にすぐ売る・買うことはできず、数カ月程度はかかると想定しておくべきです。

換金の必要性があったとしても、買主がいなければ売ることはできませんので、買主が見つかるまでの間は売る事ができない、という点を理解しておきましょう。

空き室リスク

賃貸収入は入居者あってのものですので、空き室があった場合は当然収入にはつながりません。
購入した物件の立地や家賃の設定などの条件によっては、なかなか入居者が決まらず空き室となってしまうこともあります。

条件が良くても入居者が埋まらないケースもあるようですので、空き室になることも想定した運用を考えていく必要があるでしょう。

維持管理費用がかかる

賃貸物件はメンテナンスの管理が必須です。
物件の修繕費用や維持費は入居者がいない場合でも必要となります。
それだけでなく、固定資産税や毎月のローン返済もありますので、入居者がいない場合は収入はないですが、出費は継続的に発生します。

不動産価格下落の可能性

整備をしっかりとしている不動産でも、建物や設備の経年劣化は現実としてついて回ります。
そして老朽化に伴い、不動産の評価も下がっていきます。
場合によってはこれまでの家賃では入居者が集まらず、家賃を下げることを視野に入れる必要も出てくるかもしれません
その際、入居者が入ってくることを見込んで家賃設定をするべきですが、維持費や固定費などとの収支バランスを考慮する必要もあります。

しかし立地などの条件が非常に良い場合、メンテナンスをきっちりすることで不動産の価値を維持できることもありますので、メンテナンスはとても重要です。

自然災害

不動産は自然災害などによる影響を大きく受ける場合があります。
地震や台風などの自然災害により物件が大きくダメージを受けた場合、その規模によっては居住できない状態になる可能性もあります。

新しい物件など耐震・耐火性の高い物件であれば、そのダメージはある程度抑える事ができますが、比較的安価に購入できる古い物件や木造物件の場合、ダメージが深刻になる可能性があります。

修繕や復旧のための費用がかかるだけでなく、居住不可となった場合は賃貸収入を得る事ができません。

自然災害によるダメージは想定することができないので、現時点でできる対策としては災害に強い物件を購入、地震・火災保険への加入が最善策となるでしょう。

金利上昇の可能性

住宅ローンを変動金利で組んでいる場合、金利が上昇した場合に負担額が大きくなる場合があります。

変動金利は低金利であるため、選択する人も多いのですが、その金利の動きを予測する事ができません。

仮に金利が上昇した場合、借入額が大きいほどその負担幅は大きくなります
長期ローンではその負担が続くことになりますので、家計に余裕がない場合はそのデメリットが非常に大きくなります。

その変動にどれだけ対処できるか、それを考慮してローン選択をするのが良いでしょう。

不動産投資の利回りとは?

不動産投資をする場合、「利回り」という指標を参考に検討します。

「利回り」とは投資額に対してどのくらいのリターンが見込めるかを示したもので、不動産の場合は

家賃収入額 ÷ 投資額

で算出ができます。

これは「表面利回り」の計算式で、実際には初期・年間の諸経費を含めた「実質利回り」という考え方もあります。

都心のワンルームマンションならば一般的に4%前後が平均とされていますが、築年数が古いほど物件価格が下がるのでその分利回りは高くなる傾向にあります。
しかし、古い物件は空き室率が上がるので、一概に利回りのみで判断するのは危険でしょう。

したがって購入を検討しているエリアや物件の条件を見て、利回りや空き室率などの試算した上で物件をよく検討すべきです。

不動産投資を始める際の初期費用の目安

不動産購入時の初期費用は、購入物件や現在の就労状況(年収や勤続年数、企業の安定性など)によって異なりますが、だいたい仲介手数料を含めて購入物件の1割前後を目安に見ると良いでしょう。

その内訳は

内訳 概要
頭金 物件購入時に用意する自己資金。
不動産価格から住宅ローン借入額を引いた金額。
融資事務手数料 住宅ローンを借りる金融機関に支払う手数料。
融資保証料 住宅ローンの借入に対し、保証会社へ支払う保証料。
印紙代 不動産売買などの経済取引で作成される文書に対して課される税金。
火災・地震保険料 物件に対してかける保険料。
登記費用 購入した物件や土地の所有を登記するための費用。
司法書士報酬 不動産登記を司法書士に依頼する際に支払う報酬。
仲介手数料 物件の売買成立時に仲介業者に支払い手数料。
不動産取得税 不動産を新たに取得した際にかかる税金。
納税は取得から1年~1年半後。
固定資産税
都市計画税の精算
売主がその年に負担した固定資産税・都市計画税の一部を買主が所有する日数分の精算するための費用。

が含まれます。

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